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| [美国]海外投资者在美国购房常见问题 |
| 作者：inews
来源：移民新闻 发文时间: 2011年05月05日 22:34:59 |
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编者按：社会稳定、政策完善、法制健全、市场成熟、升值稳定、租赁市场活跃。从长线投资来看，在美国投资房地产风险低、收益稳定、回报率高。
1. 美国房地产市场有什么特点？
答：社会稳定、政策完善、法制健全、市场成熟、升值稳定、租赁市场活跃。从长线投资来看，在美国投资房地产风险低、收益稳定、回报率高。美国住宅销量报告，2009年11月份销量增加了7.4%，远远高于此前分析师3.3%的预期。
2. 美国政府有哪些针对海外投资者的规定？
答：外国购买者享有与美国公民同等的权利，外国购买者同样可以抵押贷款。美国是土地私有制国家，根本不存在对业主的所有权限制，政府对市场的干预很少。
3. 美国房地产市场需求量大吗？
答：美国现在的高出生率、离婚率、移民率，使美国每年产生100万住户。旅游市场旺盛，许多美国人和外国人在美国拥有度假住宅。
4. 加州政府对房地产影响怎么样？
答：通过规划规定每一块土地的用途，建筑类型、高度、密度等。管理房地产从业人员，使用发牌制度规范房地产市场。政府依法征税，保护公众利益。
5. 美国房地产的法律环境怎么样？
答：联邦对非本国公民投资、购买地产的限制很少。每个州都可以自己制定法律，但很少有限制。
6. 外国人能否购买美国房地产？
答：绝大多数情况下，美国房地产市场对购买者并没有居民或公民的身份要求，也没有签证方面的特别规定。只有少数州，要求只有公民或居民身份才能购买当地的居住和商业性房地产。
7. 买房买地的贷款方式是怎样的？贷款人有年龄的限制吗？贷款的年限是多长？
答：购买地块首付30%—50%; 购置房屋首付20%—30%。申请人的资信状况（信用积分）决定贷款利率的高低。无信用积分者申请按揭贷款6个月后，就会获得相应的信用积分，其后再申请贷款时，利率就会根据其信用积分而定。18周岁以上，5到30年均可。
8. 出现质量问题怎么办？
答：房地产经纪人会通知验房师在过户前仔细验房，并记录和拍照。如有质量问题可无偿要求房东或开发商维修。新房出售前，地方房地产管理局也会例行验房，并出具合格证。投资者还可购买房屋质量保险。
9. 一般可以购买哪种类型的物业？
答：美国各州法律规定不尽相同，但绝大部分州不限制外国自然人及法人（公司、机构）购买一般的居住性和商业性房地产，包括东西海岸主要的主要市场：加州、佛州、纽约州等等。
10. 可以买多少块土地？是否有数量限制？
答：部分州对于土地拥有数量有限制，但一般的商业或居住的购买完全不受其影响。
11. 目前美国的房价水平如何？
答：全美20 个都市圈的综合房价在2006 年7 月达到顶峰，至今房价下跌平均已超过20-40%。目前全美平均房价为17 万美金左右。加州房屋平均价值为50万至60 万美金之间。
12. 美国房地产的投资回报一般是多少？
答：从1926 到1996 的70 年间，美国房地产市场年均涨幅为11%。1996-2006 年间，达到15%以上。目前的房价情况是百年难遇的长期投资良机。
13. 购买美国房地产可以移民到美国吗？
答：目前移民美国需通过特定的移民项目实现，购买美国房地产不能直接实现移民。不过购买美国房产，如有贷款也有助于您获得在美的信用记录。
14. 什么是熟地块（Lot）
答：熟地块是指随时可以用于建造房屋的土地，必须具备以下条件：一，排水管、电缆、天然气等基本设施已经建设到位；二，获取政府建造批文。一般，地块价格会占到整栋房屋价值的20%至30%。
15. 什么是房地产税/ 土地税（Property Tax）
答：房地产税是房地产所有人每年向当地市政府交纳的税种。房地产税是从价税，占房产价值的1-3%，按年计，按地方规定年度或半年度缴纳。一般讲，房地产税是用于当地市政建设、环境保护、公共治安、卫生医疗、教育发展及其它相关设施的建设。随着上述设施的改进，当地的房地产价值也会随之升高，因此在美国房地产税被看做是对房地产市场有积极推动作用的税收。
16. 购置美国房地产后，还需要支付哪些费用？
答：还需要每月支付物业管理费、财产保险费以及房地产税；总计为房价的2%至3%。
17. 什么是房产交易税Realty Transfer Tax）？
答：房产交易税是为房地产产权交易特权而支付的税额。根据你所在州不同，交易税的征收方式迥异。如新泽西州，通常卖方只需付州税而在纽约市，除州税外，还需付市税。在纽约，如果你有贷款（Mortgage），买方还需付Mortgage Tax（贷款税）。
18. 什么是房产税（Property Tax）？
答：房产税顾名思义是房产屋主每年向当地市政府交纳的税种。房地产税一般按年计，房价越贵，房产税越高。一般讲，房地产税是用于市政、县郡、学区、社区大学及其它政府机构。房地产税属联邦个人所得报税扣税项目，也可用于抵扣州所得税扣税项目，但各州规定不一。
19. 买房时，我怎么查明房产税？
答：卖方一般应告知房屋近一年或几年来的房产税，这通常列在卖方经纪上市单上（MLS）。如没有，买方律师可通过市政府税务部门查询。产权调查报告也能较准确地显示地税征收。值得注意的是有的地方是在房产易手时重新估价征收地税。有的地方是每3到4年调整地税。因此，作为买主，应提前查清，并理解你将来到底付多少地税，这对你考虑是否应购买此屋亦有帮助。
20. 如果市镇地税估价都高于我的买价，怎么办？
答：你可以根据你的买价来上诉（Appeal），到估价委员会（The Assessor’s Board）。上诉时，你必须证明你的买价是合理市场价格（Fair market Value）。
21. 买房后，有哪些费用项目可以抵扣联邦所得税？
答：房地产税和一百万美元贷款的利益可以用于抵扣联邦所得税。
另外，只有在报税时采用单项扣减（Itemized Deduction）的报税方式时，才能扣减房产税和贷款利息，新房屋购买者还可以扣减点数费用（Points）。房屋重新贷款者不可扣减这类费用。房屋交易中德其他费用，如房产交易税、律师费、登记费及贷款公司的信用报告费，估价费等均属不可抵扣费用。
22. 卖房时，是否需要交联邦资本增值税（Capital Gain Tax）
答：如果你在过去5年内在该房屋住满两年，你卖房利润低于25万美元（夫妻俩共50万美元），部分元需交纳资本增值税。但这并不适用投资房（Investment Property）和渡假房（Vacation Home）。对于卖方自己主要居所的单元（Primary Residence）可享受这一优惠，但对于出租的单元则需申报资本增值税。
23. 如何确定卖房利润（Profit）？
答：卖房利润是调整以后的卖价（Adjusted Sale Price）减去调整后的成本（Adjusted Cost Basis）。调整后的成本是买价（Purchase Price）减去销售佣金、律师费等。调整后的卖价是卖价（Selling Price）减去房屋整修费用（Cost of Capital Improvement）。国税局（IRS）对整修费用有较严控制，如维修热水器的费用不能列为整修费用，但安装一台洗碗机则可。再如，你可扣除雇工的工钱但不可以扣除你自己的工钱。国税局同时要求卖方每年申报详细的利润计算。整修费用的收据（Receipt）应妥当保存。
25. 申请房屋贷款（Home Mortgage）时，贷款公司（Lender）一般要考虑哪些因素？
答：法律上讲，并没有法律要求贷款公司必须考虑什么，但一般讲，贷款公司会考虑下列因素：1、工作经历、薪资历史及现职工作证明，通常需提交近年来联邦报税（Federal Tax Return）和W-2表格。如果你的收入来自其它方面，如房产投资、小孩抚养费（Child Support）或其它投资，你同样需要提交证明文件。
2、信用历史（Credit History）。贷款公司通常会获取你的信用状况如信用分数（Credit Score）及信用卡欠债金额。
3、负债数额（Outstanding Debts）。如汽车贷款（Automobile Loans）、抚养费（Alimony）和（Child Support）。
4、资产（Assets）。如汽车、出租房屋（Rental Property）、股票（Stocks）、债券（Bonds）、现金（Cash）、银行存款（Savings）、IRS、退休金帐户（Retirement accounts）、互助基金（Mutual Funds）等。
5、自负金来源（Source of down payment）。注意，你如果有亲戚的赠送（gift），贷款公司将要你提供赠送证明信（gift letter）。
26. 贷款公司（Lender）依法应让我知道哪些贷款资料？
答：联邦法律要求贷方（Lender）应披露所有贷款费用（Loan Cost），如估价费（Appraisal Fees）、贷方律师费（Lender’s Attorney Fees）、托管费（Escrow Fees）、贷方服务费（Services Fees）、贷款利率（Mortgage Interest Rate）等。根据联邦诚信贷款法案（Federal Truth in Lending Act），所有的贷款公司或机构必须统一采用一致的计算方法来披露贷款费用以利于消费者比较。固之，贷款利率必须按APR （Annual Percentage Rate）形式通告贷款人（Borrower）。此外，联邦平等信用机会法案（Federal Equal Credit Opportunity）严禁贷款中德种族、宗教、肤色、国别、性别、婚姻状态以及是否接受公共资助资金等方面的歧视。
27. 我正在买房，但我现在住房还没有卖出，有什么办法我可以先从现住房上借款来购新房？
答：有两种办法：
一是Home Equity Loan（房屋净值贷款）。如果你有房屋净值信用额度（Home Equity Line of Credit 简称HELOC），你也可以直接从中取钱。
二是用Bridge Loan，但注意通常Bridge Loan的利率较高。
28. 什么是固定利率贷款（fixed-rate Loan）
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