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新浪财经讯 最新一期美国《商业周刊》杂志于2010年10月25日正式出刊，本期封面文章标题为“按揭贷款乱局毁了美国梦”。该文认为，当前处理住房按揭贷款法律体系中出现的问题，以及承受着大量丧失抵押房屋赎回权诉讼案件压力的法院，让美国房市难以尽早康复，由此还会严重拖累其经济复苏。
佛州会计师Joseph Lents因2002年在向美证交会(SEC)注册登记之前，便公开发行了自己创业公司的证券而被SEC罚款10万美元，并冻结名下的不动产。他因此也暂停偿还150万美元的按揭贷款。
之后，回收贷款机构(loan servicer)Washington Mutual试图于2003年取消Lents的抵押房屋赎回权，但Washington Mutual始终未能出示Lents签署的贷款本票(promissory note)。当地巡回法院因此驳回它的起诉。但随后这笔贷款的买家，DLJ Mortgage Capital也提出了剥夺此房屋赎回权的诉讼请求，辩称Lents签署的本票在邮递中丢失。当地法院表示，除非债主能出示相关法律证据，否则法院不能剥夺Lents的赎回权。
历经违约8年，Lents既分文未还，也未被赶出家门。DLJ至今无法向法院出示其拥有债权的证明，而Lents所欠下的，包括未付税项、利息和罚款在内的债务规模已达250万美元。随着僵局无情推移，令Lents唯一感到欣慰的是，有关住房的案子现越来越多。他自称每月有20-30位访客，专门来讨教他是如何挺过这漫长的8年时间。但也有人指责他利用法律漏洞，他辩称，完全是因法律自身的问题才让他走到这步田地。
但全美各地并不都是像Lents的案情，成百上千的佛州居民仍在法院的快速判决中丧失了住房。美国当今已有27个州的法官不审核这类案子，让败诉的房主很难上诉。目前对此类案件存在有漫不经心和明显欺诈行为的传言众多，由此让全美50各州的总检察长着手进行调查，联邦机构也展开了类似行动。
即使情况像一些大型金融机构所言，公司内部文件管理问题能受控，但经济还是会因松垮的债务承销问题而受严重的长期影响，而这正是造成房市泡沫的主因。据摩根大通证券公司(J.P. Morgan Securities)本月15日发布的报告，在2005-2007年的泡沫高峰期进行的资产证券化过程中，全美6万亿美元按揭和房屋净值贷款(home-equity loans)中约有2万亿美元债务可能会被逃废。报告还称，房市泡沫最终会让这批资产抵押证券损失约1.1万亿美元。
在金融机构和投资者遭受重创时，数以百万计的房屋所有者在继续遭受无法承担的按揭还款和房屋价值大幅缩水的折磨。有分析师在近期报告中称，若政府再不干预当前局面，会有超过1100万的所有者处于丧失住房的危险。他们将占全部按揭贷款总数的20%。他们认为，从政治上看，这一幕不该发生。政府应尝试各种措施。
以上出现的这类因复杂法律关系造成的丧失抵押住房所有权的危机，引发了究竟谁应承担巨额贷款损失的激烈争论。包括房屋所有者、贷款和按揭经纪机构、回收贷款和承销按揭贷款抵押支持债券(MBS)机构、MBS证券投资者、不动产所有权保险机构(title insurers)、评级机构，以及联邦政府控制的房地美(Freddie Mac)和房利美(Fannie Mae)在内的所有利益相关者，都试图把自己的损失降至最低点。
过去5年间逐渐增加的，并自大衰退以来达到高峰的丧失抵押房屋赎回权案子数量，让银行贷款业务疏于管理的问题暴露无遗。它们总认为一旦出现还款违约，便能剥夺借款人对房屋的所有权，随后可以更高售价卖出而获利。
在房市红火期内，贷款业务发展的是如此迅猛，以至于银行业甚至难以完成必要的文件制作程序。按揭贷款业内像房地美、房利美、美国银行、花旗按揭贷款银行、富国银行(Wells Fargo)、大通住房按揭(Chase Home Mortgage)等众多经营按揭业务的大型金融机构，甚至一些保险机构，都高度依赖它们共同拥有的数据库系统，电子按揭贷款注册系统(Mortgage Electronic Registration Systems，MERS)。无论是什么人购入了这类贷款，MERS便成为抵押权人(mortgagee)，即一旦借款人还款违约，这个既无生命，又无员工的MERS便会成为要求取消抵押房屋赎回权人。这种方法听起来确实很荒诞。有反对采取此作业方式的学者认为，这是在冒犯公共制度。
随着大量采用MERS处理按揭贷款业务，它也制造出一个巨大的法律障碍。据以上学者所言，堪萨斯、阿肯色等州的州法官已表态，按照各州法律，若债权人无法出示债务人签署的本票，仅凭MERS记载的资料是难以成为丧失抵押住房赎回权诉讼的法律依据。俄勒冈州的一位联邦法官本月初驳回了作为托管人的美国银行，以MERS系统资料提出剥夺一位房主的房屋所有权的诉讼请求。
然而，要清理出堆成山一般的复杂的贷款文件并非易事，因许多文件丢失，或被故意毁掉。佛州银行业协会(Florida Bankers Assn。)甚至在去年告诉过州最高法院，为避免与电子文件所记载的内容产生混肴，纸介文件都被有目的地销毁。
如此情形所引发的威胁像房市出现的风险一样让人感到惊愕，人们至少还能计算出这种情形下的损失数量。但可让银行打制度擦边球的法律体系所造成的实际损失是无法估量的。有学者认为，金融体系已变得越来越不透明，让人无法估量出风险高低。
为各大贷款金融机构提供处理按揭贷款业务，丧失抵押房屋赎回权案服务的软件和其他数字手段的全美最大企业，Lender Processing Services公司(LPS)去年从这类业务上获得的收入猛升至11亿美元，其竞争对手CoreLogic的收入也差不多为LPS的半数。
LPS称，自今年初以来，公司向金融机构提供的软件共处理了2800万个按揭贷款案子，累计金额超过4.7万亿美元，远高于全美当前应还未还的按揭贷款总余额的半数。公司成为当地雇用员工最多的企业，总数达8900人。公司还应金融机构的请求，向后者派出协助其工作的专业软件人员。公司的年销售已达24亿美元。
每个按揭贷款项目的借款人在完成贷款协议前需签署大量书面文件。按揭贷款行业使用LPS软件处理业务的好处和效率自不待言，有时LPS员工也参与到为处理贷款业务而编写软件、存储信息和转移与此业务有关的记录。
然而，双方协作关系很快畸形。协助工作的软件人员采用了类似亨利·福特当年发明大规模生产汽车的流水线加工方式来处理贷款业务。他们服务的唯一宗旨就是迅速找到所需贷款记录。他们4年前能每天处理1000份查找申请，但当时每日丧失抵押房屋赎回权案子数量只有今天的25%。
若一旦查找贷款文件遭遇困难，问题随之出现。据检察机构和原告律师称，若为贷款机构服务的律师向金融机构员工索取内容不够详尽的贷款补充资料时，有员工为保证流水线批处理作业持续运转，可能会有非常极端的行为。佛州总检察长办公室宣称，在此情形下可能会采取走捷径的办法，出现伪造签字，把签署文件日期往前提的违法行为。一些业内员工在宣誓证言中称，代人捉刀者(robo-signers)会在毫不审核的前提下就执行书面协议。
在佛州坦帕市的美国总检察长办公室和州政府正开展对LPS及其分公司的员工是否涉嫌贷款文件和签字造假的调查。佛州总检察长办公室在其民事调查的文件中称，LPS员工似乎在按揭贷款转让上造假，以有助于高效处理这类案子。总检察长Bill McCollum告诉《商业周刊》的采访记者称，司法机构对一些房主可能遭到不公平、不公正的法律裁决非常关注。司法部下属的执法机构也对PLS是否有不正常的干预法律，以加快处理丧失抵押房屋赎回权案子的行为表示关注。
尽管LPS承认在处理贷款机构业务上出过差错，但否认有欺诈行为。它今年二月向联邦证券监管机构登记的文件中称，公司找到了业务处理过程中出错的地方，并表示已进行了更正，还停运了产生错误的部门。公司还表示，事关法律上采信的严肃性，其服务内容绝非可以利用的资源。
然而，联邦机构除了置银行坏账而不顾外，在挽救危机上也无所作为。国会两院今年轻率地通过了无疑是在削弱数个世纪来的法律的法案，它要求各州承认其他州的商业机构提交的，类似于MERS的电子交易记录的法律地位。只有奥巴马总统对此进行了否决，让其未能成为法律的一部份。
面对当前按揭贷款业的严峻形势，有人提出的另一设想是暂停执行全国丧失抵押房屋赎回权的法律程序(moratorium on foreclosures)，但它遭到奥巴马政府和国会中大多数共和党人的反对，但得到了参议院多数党领袖和其他参议员的支持。反对者称，此做法阻止了合格的购房者再获丧失赎回抵押房屋的机会，由此还拖延房市复苏。支持者认为，当前市场上已有数量众多的，已丧失赎回权的房屋在出售，已无继续增加这类供给的紧迫感。
企业层面为打破困局也在尝试新方法。花旗按揭贷款公司在尝试一项在合法程序下的创新做法，名为"以约定换取丧失抵押房屋赎回权('deed in lieu of foreclosure')"。其做法是，一旦银行承诺不启动丧失抵押房屋赎回权的司法程序，在与业主达成协议后继续让其家庭在住房内居住6个月，并在重新安置上给予相应接济，那麽业主会毫无争议地把当初的贷款契约文书交给贷款机构。
还有另外一些设想。哈佛大学经济学家Edward Glaeser建议，对承受巨量丧失抵押房屋赎回权案子压力的各州和地方法院提供联邦资助，同时给无法承担诉讼开支的低收入家庭提供最高为2000美元的法律补贴。美国企业研究会(American Enterprise Institute)经济政策研究部主任，《彭博新闻社(Bloomberg News)》专栏作家Kevin Hassett认为，新创设的金融稳定监督委员会(Financial Stability Oversight Council)应把清理丧失抵押房屋赎回权案子视为工作的头等大事。
加快处理速度至关重要。问题拖延越久，危机伤害美国人对金融和法律体系的信任就越严重。社会中若出现广泛的不公平、不公正的感觉，对经济和民主制度都是坏事。如同本文开始的案例那样，这位多年不偿还按揭贷款的故事主人公也把自己视为受害者，他称要向天下昭示是哪些恶人在对自己干了怎样的坏事。(皖东)